地块根据武汉土地市场网第23号公告显示，武汉预计12月22日挂牌8宗地。

本次将挂牌的8宗地中出让面积约705251.14平，起拍总价约498245万元。从区域分布来看，新洲区3宗，蔡甸区3宗，黄陂区1宗，江岸区1宗。其中长江新城起步区161地块值得重点关注。本次挂牌依旧是新城区为主，且有4宗地都在地铁阳逻线沿线。

P（2020）161号地块

江岸区长江新城起步区地块，总体量约11.3万方，住宅体量约6万方，商业体量约5万方，起拍楼面价约5968.2元/平。需自持3万方商业及引进世界500强区域总部等。

P（2020）161号地块位于长江新城起步区新区大道以南、藤子中路以北，西流湾路以东，团风湾路以西，规划用地面积37178平方米，其中A地块商务用地14874平方米，B地块公园绿地2080平方米，C地块居住用地20224平方米；地上计容建筑面积控制在112731平方米以内，其中A地块52059平方米，C地块60672平方米。A地块主要建筑高度控制为100米至200米；C地块主要建筑高度控制为60至100米，需满足机场净空保护要求。该地块现场挂牌，竞买保证金3364067280元，起拍总价9080万元，起拍楼面价约5968.2元/平。

地块主要要求：

1、引入不少于1家世界500强（以《财富》杂志2020年公布榜单为准）医药企业子公司的区域总部或区域总部控股公司入驻；

2、引入不少于10家医药产业链上下游企业入驻；

3、自持商服建筑面积不少于3万平方米，自持年限不少于5年（自竣工验收合格之日起算）。

4、C地块内需配建一所9班幼儿园，用地面积不小于3780平方米，建筑面积不小于2730平方米。

5、根据政府和住房保障房管部门相关要求配建租赁住房。

地块分析：

1、该地块位于江岸区新区大道以南、藤子中路以北，西流湾路以东，团风湾路以西，属于长江新城起步区范围内，位于武汉三环内，距离三环线约1.4公里，环线位置还不错。周边有21号线谌家矶站和朱家河站两个地铁站，距离江北快速路也不远，都在400米左右。

该地块周边目前都是产业园用地，城市面貌较为一般，属于开发起步阶段。

2、地块微观区位：北边是规划的新区大道、地铁阳逻线、规划商业用地等；东边是规划道路、商业用地、兴盛路；南边是规划滕子中路、住宅及绿化用地、规划教育用地；西边是规划道路、规划住宅及商业用地、滠水河东路。

周边兴盛路实景：

3、该地块总体量约11.3万方，本身体量也不大，其中住宅体量约6万方，商业体量约5万方，住宅体量更小，商业占比较大。再加上要求引入世界500强区域总部，还要求自持3万方商业等，对商业部分要求较为严苛，有一定开发难度。

4、该地块起拍楼面价约5968.2元/平，在如今地王频出的武汉来看，楼面价不算高，但商业部分拿地要求较高，隐形成本不低。长江新城起步区20年7月底出让了一宗地，最终成交楼面价约6286.6元/平。

5、根据2020年11月《江岸区更新局2020年工作总结及2021年工作计划》显示：江岸区计划实施的旧城改造类房屋征收项目共15个，完成27.73万方。加快推进谌家矶四村拆迁，助力长江新城起步区国华人寿地块（约178亩）、国药中铁建中交地块（约314亩）、再生水厂（约93亩）等地块的供地工作，保障长江新城起步区的建设。其中7月底成交的地块就是国华人寿地块，本次挂牌的161号地块大概率就是国药中铁建中交地块（约314亩）。

P（2020）154号地块

新洲双柳新区住宅地块，最大体量约22万方，起拍楼面价约2600元/平

P（2020）154号地块位于武汉市新洲区双柳街邱湖村、沙咀村、机场南路以东、江北铁路以西。该地块规划净用地面积为97605.26平方米，容积率约1.0-2.3，计容总建筑面积约97606-224492平。规划用地性质为居住用地。该地块网上挂牌，竞买保证金11674元，起拍总价58370万元，起拍楼面价约2600元/平。

地块主要要求：

1、地块内需配置一所9班幼儿园，用地面积不少于3780平方米，建筑面积不少于2730平方米，幼儿园建成后，其不动产权须无偿移交所在区教育行政部门。

地块分析：

1、该地块位于武汉市新洲区双柳街邱湖村、沙咀村、机场南路以东、江北铁路以西，属于新洲双柳新区，楼市不限购区，位于武汉外环以外约1.5公里，划线位置比较偏远，附近也没有规划的地铁，出行主要依靠自驾。

地块东边华中文化产业园整体效果图：

2、地块微观区位：北边是规划道路、规划教育用地和住宅用地；东边是江北铁路、产业用地、阳大路、新影华翔城住宅及商业；南边是规划体育用地、商业及住宅用地；西边是机场南路、规划住宅用地等。

阳大公路实景图：

3、该地块最大体量约22万方，是纯住宅地块，体量适中，且不存在特殊的拿地条件，本身开发难度不大，不过地块所处区域比较偏远，本身楼市认可度并不太高。

4、该地块起拍楼面价约2600元/平，是目前区域内较高的楼面价了，不过前期区域内成交的地块都集中在更东边的区域，环线位置更偏远一些，近两年区域内地块成交价基本都是约1650元/平左右。

项目东边新影华翔城目前新房均价约6820元/平，房价水平很低。

P（2020）155号地块

新洲区阳逻新城住宅地块，最大体量约42万方，起拍楼面价约2859.6元/平，武汉工程职业技术学院南边。

P（2020）155号地块位于武汉市新洲区阳逻街界埠村，长河以东、高邮西路以南、汉施公路以北、江北铁路以西。该地块规划净用地面积为175213.2平方米，容积率约1.0-2.4，计容总建筑面积约175213-420511平。规划用地性质为居住用地。该地块网上挂牌，竞买保证金120250元，起拍总价120250万元，起拍楼面价约2859.6元/平。

地块主要要求：

1、地块内需配置一所9班幼儿园和一所12班幼儿园，9班幼儿园用地面积不少于3780平方米，建筑面积不少于2730平方米；12班幼儿园用地面积不少于4860平方米，建筑面积不少于3600平方米，幼儿园建成后，其不动产权须无偿移交所在区教育行政部门。

地块分析：

1、该地块位于新洲区长河以东、高邮西路以南、汉施公路以北、江北铁路以西，大区位属于阳逻新城板块，楼市不限购区域，武汉四环与外环之间，距离四环约7公里，距离外环约4.4公里，环线位置一般，不过在阳逻属于环线位置较好的地块，但距离地铁站较远。

2、地块微观区位：北边是高邮西路、武汉工程职业技术学院；东边是江北铁路、规划住宅用地；南边是汉施公路、产业用地；西边是长河、规划住宅用地等。

地块现状：

汉施公路实景：

3、该地块最大体量约42万方，属于体量较大的小区，本身没有什么拿地要求，开发难度不大。

4、地块起拍楼面价约2859.6元/平，属于正常水平，阳逻最高楼面价也不过3500元/平出头，阳逻新城板块新房价格约7800-9800元/平左右。

P（2020）156号地块

新洲区桃桥湖地铁小镇住宅地块，最大体量约41万方，住宅体量约37万方，商业约4万方，起拍楼面价约2986元/平，需引入世界500强区域总部等。

P（2020）156号地块位于武汉市新洲区阳逻开发区七架山村、曹铺村，金阳大道以南，汉施公路以北，机场路以西，机场二路以东。该地块规划净用地面积为179366.54平方米，容积率约1.0-2.3，计容总建筑面积约179367-412543平。该地块网上挂牌，竞买保证金24638元，起拍总价123190万元，起拍楼面价约2986元/平。规划用地性质为居住用地、商业服务业设施。

地块主要要求：

1、引入不少于1家世界500强（以《财富》杂志2020年公布榜单为准）前100名企业的总部或区域总部入驻，并在新洲区阳逻经济开发区注册独立法人机构；

2、引入不少于1家香港主板上市企业或其控股子公司的总部或区域总部入驻，并在新洲区阳逻经济开发区注册独立法人机构；

3、地块内需配置两所9班幼儿园，每所幼儿园用地面积不少于3780平方米，建筑面积不少于2730平方米。

地块分析：

1、该地块位于新洲区金阳大道以南，汉施公路以北，机场路以西，机场二路以东，大区位上属于阳逻桃桥湖地铁小镇范围内，位于外环以外约1.5公里，环线位置非常偏远，距离施岗站约300多米，在区域内位置还不错。

2、地块微观区位：北边是金阳大道、规划住宅地块及教育用地；东边是规划机场路，规划文化设施用地；南边是规划道路、绿化用地及汉施公路、阳逻线；西边是规划阳福大道、产业用地。

注意：目前规划图上该地块依旧显示为产业用地，应该是规划图尚未更新，根据拿地要求显示，该地块是住宅和商服用地。

周边的厂子：

地铁站实景图：

3、该地块最大体量约41万方，其中商业体量约4.1万方，住宅体量约37万方，住宅体量还是比较大的。其中商业部分要求引入世界500强区域总部及其他区域总部，有一定的隐性开发成本，比纯住宅地块开发难度更大。

4、该地块起拍楼面价约2986元/平，楼面价属于区域内正常水平，20年7月份金科拿下了北边的住宅地块，楼面价约3000元/平，开发为金科桃湖美镇。但该地块需引入世界500强区域总部等增加了一些隐性开发成本。

P（2020）157号地块

黄陂武湖住宅地块，最大体量约9.8万方，起拍楼面价约4544.8元/平

P（2020）157号地块位于武汉市黄陂区武湖街高车畈路以北、长天路以东。该地块规划净用地面积为39166.14平方米（以实测为准），容积率约1.0-2.5，计容总建筑面积约39167-97915平。该地块网上挂牌，竞买保证金8900元，起拍总价44500万元，起拍楼面价约4544.8元/平。规划用地性质为居住用地。

地块主要要求：

1、竞得人按规定签订成交确认书之日起1个月内缴纳不低于50%土地出让价款(含竞买保证金)，余款1年内缴清。

地块分析：

1、黄陂区武湖街高车畈路以北、长天路以东。大区位上属于武湖即长江新城起步区范围内，武汉三环与四环之间，距离四环约1.7公里，距离三环约5公里。附近并无地铁线路 ，位置较为一般。

2、地块微观区位：北边是规划住宅用地、规划道路；东边是规划和谐大道、规划文化设施用地、住宅用地；南边是高车畈路、产业用地；西边是规划长天路、产业用地。

长江新城起步区一期工程开工现场：

3、该地块最大体量约9.8万方，体量不大，属于比较小的社区，不过并无额外拿地要求，开发难度不大。

4、该地块起拍楼面价约4544.8元/平，目前区域内出现了不少的高地价，但地块位置都比该地块要好很多，因此这个地价在区域内不算很高。目前武湖板块新房价格集中在10000-12500元/平左右。

P（2020）158号地块

蔡甸奓山住宅地块，体量约5.7万方，起拍楼面价约2500.3元/平

P（2020）158号地块位于号地块位于蔡甸区奓山街常欢大道与云龙一路交汇处以西(奓山街联盟村）。规划净用地面积：28527平方米（以上面积均以实测为准），容积率约1.0-2.0，计容总建筑面积约57054平。该地块网上挂牌，竞买保证金14265元，起拍总价14265万元，起拍楼面价约2500.3元/平。规划用地性质为居住用地。

地块主要要求：

备注：该地块将与下文159号地块一起分析。

P（2020）159号地块

蔡甸奓山住宅地块，总体量约24.5万方，起拍楼面价约2500元/平

P（2020）159号地块位于号地块位于蔡甸区奓山街千子山大道与常福大街交汇处以西(奓山街联盟村）。规划净用地面积98092平方米，容积率约1.0-2.5，计容总建筑面积约245230平。该地块网上挂牌，竞买保证金61310元，起拍总价61310万元，起拍楼面价约2500元/平。规划用地性质为居住用地。

地块主要要求：

1、根据规划设计：该地块须配建1所12班幼儿园，用地面积不小于4860平方米，建筑面积不小于3600平方米。建成后其用地及房屋产权需无偿移交至区教育部门。

地块分析：

1、上述两个地块均位于蔡甸区奓山板块，是武汉楼市不限购区域，位于武汉外环以外约3.5公里，环线位置非常偏远，区域内有规划的地铁10号线。

2、158号地块微观区位：北边是规划袁灯街、建设中的颐禾郡小区；白鹤泉东街、规划地铁10号线；东边是规划云龙一路、产业园、千子山大道、汉津阳光城；南边是常欢大道、规划教育用地；西边是规划道路、规划商业用地。

159号地块微观区位：北边是常福大道、产业用地；东边是千子山大道、产业用地；南边是绿化用地、常禄大道；西边是规划道路、文化设施用地等。

（备注：159号地块规划图上还显示为山谷额用地，应该是规划图尚未更新。）

常福大道实景图：

3、158号地块总体量约5.7万方，属于比较小的社区；159号地块总体量约24.5万方，属于总等社区。两个地块都没有特别的拿地要求，开发难度不大。

4、上述两个地块的起拍楼面价都是约2500元/平，属于区域内中等水平，汉津阳光城2018年拿地楼面价约2000元/平，康桥20年拿下的还建地块更是低至约1513元/平。不过奥山首府2018年拿地楼面价高达约3500元/平。

目前区域内新房也不少了，价格集中在约6000-9300元/平左右。

P（2020）160号地块

蔡甸区纯还建住宅地块，总体量约6万方，起拍楼面价约1510.2元/平，长江大学旁，回购价约6212元/平

P（2020）160号地块位于蔡甸区蔡甸街天成路与长大路交汇处以东(蔡甸街姚家林村、华林村）。规划净用地面积50103平方米，容积率约1.0-1.2，计容总建筑面积约60123平。该地块网上挂牌，竞买保证金1816元，起拍总价9080万元，起拍楼面价约1510.2元/平。规划用地性质为居住用地

地块主要要求：

1、经蔡甸区人民政府批准：项目建成后，由蔡甸区蔡甸街办事处回购全部计容建筑面积（含配套服务设施），用于蔡甸区产权调换安置房源，回购价格为6212元/平方米，交付时间不晚于交地之日起18个月。

地块分析：

1、该地块位于天成路与长大路交汇处以东，处于外环以外约2公里处，环线位置非常偏远，周边有一些当地的成熟小区，紧邻长江大学武汉校区。

2、该地块为还建房地块，总体量约6万方，全部用作还建，因此不做过多分析。

以上就是将于12月22日挂牌的地块情况，往期土拍可关注武汉楼市一线回复“土拍”进行查看：