● ● ● 1● ● ●

提起重庆，大家心目中印象除了美女、火锅、山城，还有没有其他印象？如果对房地产关注的话一定还有一个印象就是重庆的房价，一直控制的比较好，这是前市长黄奇帆的功劳。我们看下面这个图：

在去年这一轮楼市中，杭州、南京、成都依旧一房难求，但是成都的邻居重庆，相对平稳。在全国主要城市排行中，重庆处于第18位，看上去没有体现出重庆的政治和经济地位，毕竟重庆是直辖市，2017年的DGP是1.95万亿，仅次于上海、北京、深圳和广州，增速超全国2.4%。

重庆房价2017年的绝对涨幅不仅低于西安和长沙、郑州、武汉，更是和近邻成都没法比，成都的火爆从2016年下半年持续到了现在，整个2017一房难求，基本比重庆高40%左右。目前重庆二手房均价为10351，而全国二线城市的均价为14364。

2017年中国GDP排名前十城市

1.上海30133亿元，同比增长6.9%(人口：2418万)

2.北京28000亿元，同比增长6.7%(人口：2171万)

3.深圳22286亿元，同比增长8.8%(人口：1090万)

4.广州21500亿元，同比增长7.3%(人口：1404万)

5.重庆19530亿元，同比增长9.5%(人口：3372万)

6.天津18595亿元，同比增长3.6%(人口：1547万)

7.苏州17000亿元，同比增长7%(人口：1065万)

8.武汉13400亿元，同比增长8%(人口：1077万)

9.成都13890亿元，同比增长8.1%(人口：1592万)

10.杭州12556亿元，同比增长8%(人口：919万)

● ● ● 2● ● ●

前天去成都重庆考察，最想考察有三个项目，一个是重庆东原已经交付的最高端产品线“印”系，一个融创重庆交付过的玖樟台，最后一个，就是火的一塌糊涂的金科·九曲河。

一个项目火不火，得看同行来的次数多不多。理论上同行去的多的项目，没有销售的差的。

重庆自称豪宅的不少，但真正全国闻名的项目趋近于零。“名声”的缺失，似乎暴露出了重庆豪宅的尴尬局面。但，金科·九曲河的出现，为重庆豪宅扳回一局。

重庆去过很多次，但我第一次去重庆考察项目印象最深刻，大概是10年前，当时去重庆看龙湖的别墅和金科的洋房。那个时候龙湖的置业顾问还不像现在部分项目这么装逼不是意向客户根本不想搭理，你友好的打个招呼，装个可怜说外地好不容易过来的，可能还会给你好好介绍，印象最深的就是去考察龙湖·蓝湖郡，无论如何就是进不去小区的门，不得已只好通过门口的二手中介，听说是十年前全国各地开发商去考察最多的项目之一，当时就觉得龙湖景观造的真TM好。

不过，目前重庆最火的低密项目是金科·九曲河，也是全国各地开发商来重庆考察的标杆。金科的人告诉我，整个2017年金科·九曲河已接待来自北上广深等地的3000多组业内参观团，不少企业区域负责人参观后“上书”集团领导，强烈推荐集团到九曲河“取经”，项目已经成为外地赴渝考察团的必看项目。

到底牛逼在那？看看示范区也是未来业主会所的大门：

实景很刺激，我拍照一直很差劲

● ● ● 3● ● ●

金科给我们的印象就是一个理科生的感觉，我们对它的印象可能就是洋房专家，产品以中端为主，其实金科最新的产品系是三种：集美系、博翠系、琼华系。九曲河项目就是金科三大产品系中最高端的琼华系的代表项目，从老板到集团高管都在这个项目买了一套。

时间回到2016年6月28日，这一天金科以总价11.9亿元，7618元/㎡的“单价地王”楼面价拿下重庆两江新区礼嘉组团05号宗地，占地面积156205㎡（235亩），建筑面积156207㎡，容积率为1，旁边的竞品分别是龙湖、远洋、融创、旭辉、东原等开发商。这个片区属于重庆两江新区的礼嘉片区，政府有三限，限容积率（低于2）、限高度（低于30米）、限开发商（必须一线），据说在这块土地拍卖之前，金科光是设计方案就不下20稿，对这块地势在必得。

片区在上图的红色方框内

说这个项目的详细情况之前想给大家介绍一下金科值得学习的地方，就是重视研发，我前几天的观点也发文说了，醒醒吧！客户的G点早就不是你触摸的部位了！客户越来越重视产品设计，这一点不得不佩服金科的先知先觉，因为从2010年就成立集团研发定位部，每年投入3%的营业收用于研发，这个比例是我了解的房企里算很高的。

项目规划的设计灵感，来自于央视《国家宝藏》第一集就推荐的中国十大名画之一的《千里江山图》。

千里江山图

下图是这个项目的原始地貌图，紧挨江边。

九曲河原始地貌图，靠山面水

用这个设计效果图给大家看看最终的呈现，1.0的容积率，476户，车位1860个，中间的一层一户的大平层产品，两侧是别墅产品，最大的特色我认为是会所水上禅院（上图红色框位置）、中式的景观和产品设计的细节处理。

业主会所水上禅院“漂浮”在2000平水面之上，空灵、极简，是九曲河项目的标志符号和精神场域。会所整体接近3000方，有可以健身的恒温游泳池、娱乐观影的语音厅、教子的国学馆、饮食的私宴馆、茶艺吧。

水上禅院的设计灵感，说是来自“诗佛”王维的《山居秋暝》，可以读一下，品品这种感觉。

王维：《山居秋暝》

空山新雨后，天气晚来秋。

明月松间照，清泉石上流。

竹喧归浣女，莲动下渔舟。

随意春芳歇，王孙自可留。

会所室内的装修，有N多定制的东西，大家有机会一定要来看一下。

项目在精雕细节，从建筑到景观再到装饰，都统一应用设计元素和设计母题，从大门、院门、坊门、院墙、围墙、户门、门把手、璧灯、装饰格栅等统一设计，以达到景观跟建筑更加合二为一，互相呼应的效果呈现。

从实体样板间可以看到，枋心、LOGO、回纹在院门设计中应用

LOGO在户门设计中应用，大门的面板是黄古铜，造价很贵，意大利工厂定制。

别墅组团的外围墙

在园林规划理念上，以山水、空间营造东方文化氛围，实现“一庭一街两园四轴八坊”的格局。并在园林中创造了东方九境，表现九种生命理想，九种精神——“望岳、秋水、对酒、知茶、松涛、琴心、行云、和风、印月”，对应 “进取、达观、热烈、深挚、傲骨、自如、变通、节制、圆融”九种精神，营造中国当代东方意境园林。

金科·九曲河示范区西区实景

将东方元素融于景观、建筑，打造具有东方审美的园林。

采用框景的手法，设置了洞窗。透过窗，时刻都在变化。看到那颗黑松了吗？说是日本进口过来的，一颗黑松造价6位数。

坊，中式景观必不可少

除去东方元素的极致运用和中式的景观打造，在产品创新、车库、空间、智能设施等方面都有可圈可点的地方。

以其首期推出的西区大独栋产品为例，外立面是保加利亚的沉香米黄原石，面积区间1200-1300㎡，车位配比甚至达到1:9。为了保证户户私密性，达到真正的独门独户，所有独栋产品均采用U型布局，以院子为中心来组织家庭活动和功能空间。

地下空间采用中国居民传统的风雨回廊与四水归堂空间来组织辅助功能。三重门第，三进院落，是东方生活仪制的回归、中国传统居住礼序的再现。

地下室挑高是6米，装修时候可以做两层。

大平层产品，一共9层，一层一户，两部电梯，310平米，70%的玻璃景观面，采用的是旭格系统门窗，1:3的车位配比！

大平层的入户大堂，比较精致，专门问了问，这就是交付标准。

大平层的电梯，又看到了LOGO元素的运用。

大平层的一楼架空层，业主可以作为活动空间使用。

风雨连廊，重庆以小雨居多，这个设计依旧从传统中式建筑获取灵感，既遮风挡雨又制作回廊错落效果。

随着汽车的普及，地下车库和负一楼的入户大堂使用率比一楼的大堂还要多，所以现在的地下车库也都越来越好，比如我以前文中常提的新力豪宅项目地下室竟然装新风和中央空调，这可能有点过了，但是重视地下车库是一种趋势。

最后大家肯定想知道产品的售价多少，目前大平层的价格是2.2—2.5万/平米；别墅的售价2.5—3万/平米。如果有机会去重庆，一定要来这个项目看看。

也许也关注

《地产观察》招募喜欢写作的地产相关行业朋友，再有一定的投资房产经验更佳，专职兼职均可，希望与大家成为合伙人共同为地产行业的进步努力，有意向可发简历至29646558@qq.com或加微信:bin29646558联系。