血洗科学城，“降维打击”周边楼盘？

这几天，公众号后台的私信都被塞爆了，清一色都在问科学城的网红盘——黄埔中央城。临近开盘，各楼市大V也是用尽浑身解数蹭热点，黄埔中央城的楼盘新闻通稿满天飞。

某楼市大V新闻通稿

标题比如什么“血洗科学城楼市”、“周边楼盘的灾难来了”、“终极选筹指南”，甚至连“降维打击”这种词都出来了，看过《三体》的应该都知道，这是指高维生物将攻击目标本身所处的空间维度降低，致使目标无法在低维度空间生存从而毁灭，说真的挺反感这种“制造恐慌性的营销”，那今天就给大家揭秘黄埔中央城这股“神秘力量”。

开盘去化率超6成，翌日全线涨价2%

6月27日，黄埔中央城盛大开盘，人流络绎不绝，甚至还有周边楼盘的销售过来蹭客源，不得不感叹黄埔中央城前期营销的成功，其一是越来越多人置业青睐科学城；其二是吹风价低至2.9万/㎡，这样的价位在科学城极具吸引力；其三才是自身的广告通稿和楼市大V媒体的推波助澜。

黄埔中央城开盘日

黄埔中央城项目体量巨大，开盘当天主推四栋楼：A1栋、J1栋、J2栋、J3栋，户型为91-130㎡，总计超600套房源。据相关信源，J1栋基本告罄（也有员工内购部分），仅剩余几十套，当天的整体去化率超6成，交出不俗的成绩单。

开盘价格真有这么低吗？去掉各种折扣后，最便宜的户型折后单价为30146元/㎡，最贵的户型折后单价为32008元/㎡，跟吹风价有出入，但总体相差不大。有意思的是，开盘第二天，黄埔中央城就宣布全线涨价2%，连夜涨价这种操作让很多还在观望的购房者措手不及。

珠光退出，合生创展31.18亿接盘

黄埔中央城属于火村旧改的非复建部分，项目开发商已“易主”，又由原来的珠光集团变为现在的合生创展。两个月前，出于疫情期的资金压力，珠光控股集团有限公司发布公告称，将出售广州黄埔火村旧改项目全部股权及贷款，总价31.18亿元。

公告显示，此次交易的卖方为裕德投资有限公司（珠光控股的全资附属公司），交易的目标公司为广州御宏投资有限公司（珠光控股非全资附属公司），买方为广州博浩企业管理合伙企业（有限合伙），剥开层层股权关系，接盘方实质上就是合生创展。

珠光控股发布公告

合生创展由广东商人朱孟依先生创立，于1992年进军房地产业，1998年在港交所上市，昔日与富力、雅居乐、碧桂园、恒大并称为“华南五虎”，此外，珠江投资也是由朱孟依创立。2004年，合生创展成为了全国第一家年销售额破百亿的房企，后来企业因投资京津新城计划失败，而元气大伤。当时在天津宝坻拿了2.5万亩的盐碱地，历时8年投入近200亿，建设数千栋别墅和凯悦酒店，最后这里却成为无人问津的“鬼城”。直至2019年，合生创展年销售额才从100亿突破到200亿，而昔日“华南虎”里的恒大、富力、碧桂园等早已是千亿的年销售规模。只能说，百舸争流，不进则退。

在经历了“天津新城”事件后，合生创展一直以平稳的发展为主，拿地也少，直到近年才在旧改方面频频发力。如2019年拿下了海珠区凤和联社康乐村、鹭江村以及番禺区新基村29亿的旧改项目等，今年4月接盘黄埔火村旧改，近两个月的时间就火速推出商品房项目黄埔中央城，可谓是无缝对接！

从上方广告宣传图可以大致推敲其卖点，“一生之城”很对刚需客的口吻，强调科学城宜居；“人文大成”，突出项目的教育配套优势——有2所9年制义务教育学校，5所托儿所、4所幼儿园，其实咋一看觉得优势很大，转念一想学位供应给25000户业主是否充足呢？这卖点能不能经得起考验还得另说。黄埔中央城周边就有两个竞盘，对比教育的话，学位肯定不如万科东荟城，地段不如品秀星樾，但对刚需客来说——价格才是王道，接下来详细给大家解析项目价值。

黄埔中央城•楼盘概况分析

（1）区位板块

黄埔中央城位于广州科学城开源大道22号，虽取名“中央城”，实则不在科学城的核心地带，但这名字取得确实“带货”。
项目总建筑面积270万㎡，比大壮名城大70万㎡，体量相当于3个品秀星樾，4个东荟城，规划2.5万户，其中回迁户约1万户，商品房约1.5万户，分6期开发，开发周期为5年。这货量是比较惊人的，要知道2019年黄埔新房网签为10089套，其中科学城才年网签1586套，所以就算黄埔中央城10年卖完，也要每年卖1500套，但这也相当于科学城一年的新房网签量了。

2019年广州各区新房网签一览

关于科学城的区位解读已分析了多次，编者就不再长篇累牍地展开了，感兴趣的读者可以翻阅之前的楼盘分析文章，这里就直接跳过了。

科学城规划效果图

（2）交通

地铁：离项目较近的地铁站是6号线香雪站，步行距离约3公里，走路至少要近40分钟，公交接驳也需半小时，这对地铁通勤族十分不友好；另外，还有楼盘宣传的地铁23号线，这个饼真是开新盘都会拿来说一遍，规划都还没获发改委批复，建成通车估计也是下一个猴年马月的事情了。

楼巴：今年5月23日，黄埔中央城与开达稳诚楼巴举行签约仪式，宣告项目正式开通楼巴，可直达珠江新城、体育西、客村、琶洲等，一定程度上弥补了地铁不便的短板。

城市主干道：项目东至开泰大道，南至广深高速，西至绕城高速，北至开源大道，多条城市主干道交汇，驾车进入主城区相对较便利。

公交：火村（法雨寺）站、火村西公交站、瑞发南公交站、瑞和路公交站，未来在项目会增设两个大型公交总站。

（3）教育

项目一直强调自己是人文教育大城，配建2所九年制义务教育学校（1所72个班，1所69个班），5所托儿所、4所幼儿园。

其实根据省政府公布的《关于统筹推进县域内城乡义务教育一体化改革发展的实施意见》，新建1万户以上的居住区，必须单独配建中学；3000-5000户居住区，至少配建一所小学。所以，2.5万户的居民区政府硬性规定是要配套足够的学校资源，这其实也没啥值得吹的。

根据未被证实的信源，项目配建的两所九年制学校，一所将打造成省一级公立学校，还未确定由哪个教育集团来运营，另一所则将办成私立学校。目前原火村小学的地块已开始动工建设，新学校地块未见动工，名校究竟是扩建后的火村小学更名，还是待建学校呢？不得而知，但可以确定的一点，学区资源是火村村民与业主共享的。

学校建成后会统一交给政府管理，具体的学位分配还是以区教育局为准，还得尤其关注学位配额是否足够供应，办学质量还要看今后的成绩和升学率。毕竟最近的楼盘爆出太多关于“名校维权”的事件，购房者一定要做好充分调研再抉择。

（4）商业&医疗配套

项目自建配套：占地21万㎡商业街和综合体（内含菜市场、社区少年宫、图书馆、老年星光之家、医疗服务中心等）。

黄埔中央城配套规划效果图

外部配套：项目对面就是广州开发区科技企业加速器，周边有奥园广场、锐丰广场、飞晟汇、香雪城等较为醇熟的商圈；医疗方面，15分钟车程内有两家医院——广东省第二医院黄埔医院（原萝岗中医院）、中山三院岭南医院。总的来说，周边配套较为成熟，反正几个楼盘靠的也近，商圈等可以互相蹭蹭。

（5）其他因素

1.思德园&法雨寺

在黄埔中央城项目南边有一座建于清朝的古寺庙——法雨寺，还有思德园则是村民存放祖先牌位的地方，这两个因素也是有部分购房者比较介意的。

思德园&法雨寺所在位置

按照中国传统的风水理论，堪舆者是不主张在寺庙或者墓园周围选择住宅的。因为传统风水学的核心就是研究气场状态的学问，即阴阳二气是否平衡，而寺庙、墓园为阴气之地，会与住宅相冲，使阴阳二气失衡。

其实，现代社会很多人也不信这一套了，比如传统观点认为寺庙旁不合适居住，主要源于古代寺庙香火不断，容易失火，而进入现代在寺庙周边买房居住早已不是禁忌；思德园这类估计很多人接受无能，一方面是忌讳，另一方面则是不利于房产转手，但也有刚需的朋友表示，穷人浑身散发正道的光，只要价格美丽，上车不是问题。

2.车位配比

黄埔中央城总户数为2.5万户，停车位总数量约2.7万个，整体车位配比约为1：1.1，现在很多家庭人均一台车以上，加上项目体量庞大，随着后续入住率上升，很可能出现车位供应不足的情况。

黄埔中央城•楼盘户型价值解读

房价：3-3.5万元/㎡

作为火村旧改推出的商品房项目——黄埔中央城，总建筑面积约270万㎡，配套公建面积约10万平方米，规划约2.5万户，其中商品房约1.5万户，囊括住宅、商业体、学校、写字楼、酒店等，容积率为3，绿化率为35%，整体密度略高，定位上就是妥妥的刚需大盘。

黄埔中央城小区规划效果图

楼栋价值的话，主要分析目前主推的四栋楼：A1栋、J1栋、J2栋、J3栋。从上面的小区规划图来看，A1栋是最便宜的，那位置肯定也是最差的，南向户型可望法雨寺，西南向户型望思德园，北向户型还临近即将扩建的开源大道，行车噪音影响可想而知；同理，J1栋的高层西向户型同样也是可望寺庙，还有就是学校噪音影响；J2栋位置最好，南北通透，采光基本无遮挡；J3栋与周围楼栋错位，采光易受影响。

户型

户型方面，目前首推的四栋楼没有小户型，面积91㎡起，即涵盖91-130㎡的三至四房，得房率在82%左右，中规中矩。JI栋基本售罄，就不展开了，主要说其他三栋。

A1栋户型图

A1栋户型

91㎡三房、94㎡三房，这两个是北向户型，采光本来就不佳，竖厅设计进一步缩小采光面积，且如前文说的，临近马路受噪音影响。

108㎡三房，西南向户型，望思德园，且主卧易受到西晒影响；130㎡四房，东南向户型，采光稍微好点，也不望寺庙和思德园。

111㎡三房，正南向户型，采光佳，户型舒适度相对较高，望法雨寺。

J2-J3栋A户型图

J2-J3栋栋户型

2梯4户设计，有101㎡三房和128㎡四房两种户型，位置肯定比A1栋好。各个户型设计差别不大，主要是朝向、采光的区别，优先选择C户型（东南）、D户型（正南偏东），尽量不选偏西向户型，以免受到西晒影响。

总结

距离黄埔中央城开盘已经过去了三天，热度稍微下降了点，在宣布全线涨价后，部分购房者也回归理性。像黄埔中央城这种货量巨大的盘，低开是正常操作，毕竟开发周期长，后面可以再把价格提升上去，但第二天就开始涨价这个操作，更像是在推高购房者对于楼盘的心理价位，方便他日后推货。（只是笔者推测，仅供参考）

现在先定一个高价，后面推出更优质的楼栋，但价格差不多的，那就等同于降价促销。这是一个逆向思维，但购房者会不会买单呢？关键还是看楼盘的硬实力。

黄埔中央城目前3-3.5万元/㎡的价位，其实优势不算很大。论教育的话，万科东荟城是更优质的选择，黄埔标杆学区，价格也差不多，但非新房不买的就当我没说。此外，还有已跟广附签约的绿地杉禾田晶舍，价格在3.0-3.3万/㎡左右，就是位置稍偏了点，也是其有力的竞盘。

未来科学城还会有时代天境、水西停车场住宅项目等陆续入市，黄埔中央城面对大量竞盘以及货量压力会不会重新调价呢？我觉得只要不是十分刚需的购房者，都可以先观望一下，毕竟这个盘的体量不是短期就能卖完的！

以上是编者的个人观点，自住或投资抉择需谨慎，欢迎在下方留言区参与互动！

附楼盘照片：

项目开盘日

项目航拍实景图

项目旁边的万科东荟城航拍实景图

样板房实景图