这是魔都财观的第306篇原创文章

最近我身边买漂亮大房子的朋友越来越多了。

他们告诉我，反正现在也赚不了快钱，倒不如整合一下资产，置换套改善住房，先享受起来。

我觉得这倒是不错的想法，就去拜访了两位很早就买豪宅的老朋友，想听听他们的经验。

没想到和他们聊完之后，我发现差不多同样起点的他们，因为买房理念的差距，多年下来财富收益和居住体验差了好几个段位。

看来，时代在变，好房子的标准也在变。买到一套满意的高品质住宅，远不只是多花钱那么简单。

今天我就把他们的购房经历分享出来，希望能给大家做一些参考。

01

先说说第一位朋友不太成功的经历。

老钟是我非常要好的朋友，他算是南京比较早发家致富的人，在十几年前候就买了仁恒在南京的第一代豪宅产品——梅花山庄。

可能有很多朋友不太了解这个产品，我们先来看看它的区位。

大家可以看下这个小区的大致位置，离南京的著名景点紫金山直线距离仅有1公里，所以你平时散着步就可以游玩紫金山了。小区旁边就是秦淮河支脉形成的湖景公园。

从风水学上来说，背山面水，这里就是王气之地。大家不要小看这些说法，在富人心里很重要的，特别是在以前，风水是豪宅的大卖点。

梅花山庄离老市中心新街口只有不到5公里的路程，虽然当时还没有四通八达的地铁网，但是由于通勤距离很近可以很方便的出入于繁华与清雅之中。

所以主打豪宅产品的仁恒置业，早早就看中了南京这块“东富”之地，推出了自己的第一代豪宅产品。当然大家对豪宅的理解都有各自不同的标准，但是比较统一的认同应该是豪宅都不便宜。

这是当时的一则房产广告，我们来看下当时这个小区的价格，就是下图中月牙湖那一栏。

在南京均价还在1000-2000的时候，仁恒的产品就卖出了3000多的均价，况且十几年前大多数人买房还没有贷款的意识，一下子能拿出几十万买房的人，不太多见。

我们再来近距离看下小区内部的配套。

下图是小区全景的俯瞰，并没有采用现在常见的兵营式排布，而且设计了多条步行走廊，把各栋楼穿插其中。这样的设计，会增加住户的居住体验，让路网衔接紧密，但也会增加成本，现在的新项目已经不太有这样良心的安排了。

假山植被做的和公园里差不多，绿化维护的不错，但是有点对不上这个时代的口味。

游泳池，网球场，该有的都有，就是老了一点，毕竟快20年了。

小区还配建了自己的儿童游乐场和幼儿园，这在当时也是不多见的。

02

逛完小区，我和老钟在他家里一边喝茶一边听他聊购置豪宅的经历。

他说90年代他做生意赚了不少钱，后来仁恒进驻南京，虽然很多本地人并不知道这个品牌，但是他自己常在外地做生意，知道仁恒专做豪宅，对开发商的品牌非常认可。加之，小区的位置非常好，他现场看了以后也没犹豫就直接买了。

我说你是真的财大气粗啊，买个白菜还要货比三家，你也没比较比较几十万就掏出去了。

他说你这就不知道了，你刚才看到我们小区的绿化、景观、游泳池、儿童游乐场，现在虽然看起来其貌不扬，但在那个时候几乎没有几个小区有这样的配套。而且只有真正的豪宅才会配备网球场、健身房和专为业务服务的幼儿园这些设施。

所以他当时买了最大面积两百多平的房子，做了豪装，早早享受起了生活。他说他当时最享受的时光就是徜徉在绿树如茵的小区里，看着小区漂亮的景观，小朋友在游乐设施边玩耍，和家人在网球场上挥汗如雨，就觉得即使生意上非常辛苦也值得了。

03

我喝了口茶，接着问，那你这么多年也没换过其他的豪宅？

他摇了摇头，说后来自己的生意起起伏伏，生意上用钱的地方很多，有几年迷上炒股，把钱都投进股市里，那几年虽然大进大出，但最后也没赚到大钱。曾经也动过想换房子的念头，但是家人都表示住惯了这里，而且配套设施都非常齐全。当时他买房子的价格在现在看当然非常便宜，小区的房价也一直在涨，他也担心卖掉以后住其他地方不习惯，又想换回来就买不起了，于是这样一来二去，每次有换房的想法都被打消了。

我一边听他说，顺便查了下小区的价格，发现目前只有一套他这个大户型的房子在卖，但是均价不仅不及小区均价高，也远跑输区域价格。

而且他这个最大的户型是个特殊的复式户型，在当时看来可能非常的时尚宽敞，但是明显不符合现在的人对南北通透的要求，而且大家现在都比较喜欢住大平层，这就更影响了二手房的买卖了。

我想时至今日老钟的这套豪宅还想卖出这座城市主流豪宅的价格几乎是不可能了。

走的时候，我拍了下小区的外立面，除了表面因为岁月的磨砺显得有些陈旧之外，并没有其他硬伤。宽大的落地窗和细致的小砖拼贴出的立面，可以看出仁恒当年对这个产品打磨的态度。

我不禁感慨：当年数一数二的改善标杆，十多年后逐渐沉沦，变得平庸起来，价格和刚需盘差不多。

产品力，这些豪宅所谓的大卖点，最容易被岁月稀释。

04

与老钟不同的是，我的另一位朋友老王，他同样是仁恒在南京的第一批业主。作为仁恒的铁粉，十几年中追随仁恒的产品从南京的城东搬到了河西，几乎买遍了仁恒在河西的所有项目。

通过不断置换，迭代更新核心区位的好产品，老王不仅收获了3年近一倍财富增值，也让家人享受到了更为优质的居住环境。

老王目前住在南京首屈一指的豪宅，仁恒江湾天成，我看了下小区的均价，已经高达7万多，而且在售的都是大户型，总价已达1000万到2000万。这样的价格哪怕是在上海，也不算低了。

不过这个小区能卖出这样的价格还是有自己的实力的。我们来感受下小区的气质。

这个小区非常突出设计感，无论进入小区迎面的屏风，还是地砖，都采用浅色系的大块砖体，让人有整齐划一的仪式感。

虽然是高层，但明显感觉到栋距很大，拉低密度，配以草坪为主的绿化带，缓和高楼层的压抑。

小区还专门设计幽静的院子入口，让业主可以休闲。

我跟着老王到达了他家的车库，就连车库也显得富丽堂皇。说实话，只有豪宅才会把车库也去做个入户大堂的。

还有高达6米的挑空吊灯，气场是足够的。

这里面停的车也真心不便宜。

上到地面就能看到一幢幢耸立的住宅，所有的外立面都是铝板材质。不同于大家常见的干挂石材和真石漆，铝板外墙显得更明亮和流畅，而且便于维护，即便数年后依然光洁如新。

这样的外墙设计在欧美日韩用得比较多，在国内并不多见。

入户大堂也是相当阔绰。

大堂采用的是标准的仁恒风格，喜欢用温和的颜色，不突兀但足够明显的色差，拉开对比度，让人有一种尊贵感。

走进家门，站在阔景阳台之上俯瞰江边的景色和南京眼，我似乎感受到了有钱人朴实无华且枯燥的生活。

超长的连廊，不仅是大面积的赠送，还有更宽视角的无敌江景。

以上图片部分来自河西楼市

05

老王把我请到他家的茶室，一边跟我聊天一边向我兜售他多年买豪宅的经验。

他说我知道你一直反对买豪宅，但是大部分人其实都有及时行乐的心理，赚了钱总要改善自己和家人的生活环境，那么一套好房子无疑是对自己奋斗多年成果的最好犒赏。

他接着说，他买豪宅的理念跟别人不太一样，他不认为买一套豪宅就是一劳永逸的决定，他觉得改善需求，也是要注意迭代更新，必要的时候应该主动置换。

老王告诉我，现在的大城市，其实是不缺房子的，大家缺的是好房子。未来随着房价慢慢走向平稳，房产的消费属性会增强。定位改善的住宅会慢慢得到追捧。因为大城市的好房子，它对标的是全省、全国的优质购买力，从绝对数量来说足够支撑一波结构性行情。

另外，90后也正在成为购房主力，他们居住起点更高，审美更加前沿，对住宅的要求也会像手机那样，要有颜值和品质。

所以他正在做的是逢三退一，就是在市场比较热的时候，如果你持有三个物业，就卖掉品质最差的一个，保持现金实力静待更好的物业投资的机会，达致不断优化自己持有的物业组合。这样折腾了几轮之后，他现在手上拿着的都是核心区位的好房子。

06

告别老王之后，我反复琢磨了一下这两位朋友的经历，觉得还是有这么一些建议要告诉大家：

1、好房子的长久保值，关键在于区位。

住宅的产品创新，总是一代胜过一代的，唯有占据稀缺区位才能永保竞争优势。

要么选择资源绝对集聚的城市几何中心，比如北京东西城、上海静安黄浦，广州天河区等。要么押注城市发展的下一个CBD，比如深圳前海、南京河西、杭州钱江新城、苏州园区。

对于那些基建快速上马，城市中心快速移动的的二线城市来说，更是跟着城市发展的脉络去不断更新区位。

2、好房子当期价值释放，更在于产品力突变。

普通住宅的产品力在房价里大概占到20%，但是对于豪宅来说，产品应该占到房价的4成左右。

就拿同样地段的仁恒江湾系列来做比较，最新的仁恒江湾天成的价格要比6年前江湾城一期贵30%左右。

主要原因还是新旧两代产品力有明显相差太大。

我们就用户型图来举例。

下图是江湾城四期200平米户型。新设计的产品就能做到4开间朝南，南北通，在开面和进深上做了大刀阔斧的变革。特别是在一些小细节上也能看得出用过很多心思，比如少见的双动线入户设计，完美地保护住主人入户的隐私和仪式感。

而江湾城一期200平米户型，设计的就有点简单不走心了，糊弄式的东向客厅，窄面宽、大进深和不通透。外加随意排布的房间格局，不仅没保护好房间隐私，让餐厅也显得十分变扭。

越是改善需求，客户对瑕疵的容忍度更低，所以好房子不是面积大，而是空间组合要好。

3、即使是买品质好的房子，也要注意附加一些产品之外的资源，学区和江景是最常见的加分项。

比如从南京主要的仁恒产品来看，仅有江湾城和仁恒G53公寓价格相对较高。

这主要是因为江湾城有独特的区位优势，一览无余的江景资源，在河西新城最核心的位置，出门就是青奥公园，商业配套和居住舒适性都非常的突出。而仁恒G53有较为突出的学区资源，对应的小学和初中在河西是最好的学校。

4、选择品牌开发商，是比较容易切入的点。

如果不会选产品，那就跟着品牌开发商去买。比如仁恒、绿城、金茂、融创还有万科的翡翠系列这样的，一直专注于打造豪宅品牌，无论是对产品的打磨，还是后续的物业管理，都是保证小区品质和房产不断升值的坚实基础。

5、要注意限价的影响。

限价时代对豪宅的影响挺大。因为高地价和低售价，挤压了产品利润。买限价房更应该考虑刚需产品，豪宅产品的限价房是比较容易被降标的。尽可能选择2016年开始限价之前的项目或者拍地价格比较低的豪宅项目。

希望大家买到心仪的好房子。

以上是正文，来自南山和观观。

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