城市规划、地产开发、配套建设……都在推动楼市版块进行价值轮动。9月初，锐理数据发布了《成都十大新势力版块》系列文章，引起业界轰动，同时业内普遍认为新势力版块至少要满足四个条件：地理位置利好、生态基底优势、强资源支撑产业、规划和政策给力。除了中心城区，更多人也在关注三圈层的“新势力”在哪里？

在此前的刊文《打破偏见|“数读”被低估的都江堰》、《获注五重“动能” 都江堰稳坐成都下一个热度区》中，锐理君已经表明都江堰打开了发展蜕变的窗口。尤其是作为城市发展主轴和开发热土的滨江高端居住区，更算得上三圈层的“新势力”版块，具备诸多“崛起”的要素，也进一步划定了都江堰发展的“新轨迹”。

高成长属性

是滨江高端居住区“崛起”的源动力

锐理君实地探访发现，都江堰正处于人口、资源、产业转换的重要时期，因为规划方向和发展进度的不同诞生了多个居住版块。

从城市格局来看，抛开以旅游市场为主的青城山片区，都江堰主要有三大版块值得剖析：

都江堰版块划分图

老城区

城市界面较为老旧，居住品质受影响。面临的最大挑战是已无土地供应，客户向外迁移。

政务金融区

配套较为成熟，但发展相对饱和，价格处于高位，主要吸附老城客户。

滨江高端居住区

是我们要重点关注的“新势力”。原因主要有三：第一，它直接享受城市规划红利，是都江堰未来城市主场；第二，除了有地缘性客户，还能更多吸附甘孜、阿坝客户和成都客户；第三，作为“高成长型”区域，产业转型升级迅速，价格成长空间最明显。

而从发展潜力和成长属性来看，锐理君认为，滨江高端居住区是未来的人居高地、开发重心与城市中心，土地和住宅的数据表现也可以进一步佐证。

☞☞锐理数据RAP系统显示，2016年至今，滨江高端居住区涉宅地块供应面积、供应宗数、成交面积、成交宗数在都江堰各版块中排位最高，弘阳、城投、交投等房企积极拿地，助推片区形成新的高端集聚地。与此同时，成交宅地的平均容积率只有1.86，版块品质基因也在酝酿。

☞☞2016年至今，滨江高端居住区住宅销售套数位居都江堰第一，承载着都江堰未来最大的看点与买点。新面世的项目，如交投绿城·明月青城、弘阳都江府、城投锦溪城等都聚焦品质路线，主力户型面积区间在110-150㎡，洋房、小高层产品调性主打高端范。

山+水+公园

是滨江高端居住区“崛起”的内生力

确立了“新势力”的占位，滨江高端居住区崛起最直接的内生力，就是山水资源与逐渐成熟的配套。

抢先“快起来”的交通内联外拓

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区域内除了有公交化运营的成灌快铁、成灌高速、天府大道等直通成都，成都第三绕城高速蒲都段也开通在即，高效出行生活正持续加载。

江、湖、山、公园是重要的价值利器

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如成都锦城湖、麓山、麓湖、怡心湖等依托稀缺生态资源强势崛起的版块，目前房价已基本在2万元/㎡以上。滨江高端居住区除了背靠青城山这一“生态巨无霸”外，周边还分布着走马河、滨河公园、西部音乐公园。单就生态基底来说，成都很多居住版块都无法比拟。

教育、医疗全配套阵容营造完整生活半径

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教育资源，城市生活尤为重要的一环，在滨江高度居住区有了清晰的“身影”：滨江幼儿园、李冰小学、滨江小学、都江堰中学、塔子坝中学等各类学校云集，能够多方位满足教育需求。在医疗方面，都江堰市中医医院、在建的四川省人民医院都江堰分院（华瑞医院），足以提供优质的医疗健康保障。

滨江高端居住区配套示意图

“文旅+消费”产业效能

是滨江高端居住区“崛起”的驱动力

资源之外，区域崛起离不开产业支撑。依托天然的人文生态资源，从空间布局优化、顶级IP打造、多元场景培育、国际营销拓展、品质服务提升等方面入手，都江堰按照“李冰文创旅游主消费、精华灌区康养主延伸、青城山旅游装备主配套”的差异化功能布局，大力打造“国际生态旅游名城”。

2020年，都江堰更以李冰文化创意旅游产业功能区为引领，完成产业投资超100亿元，打造文旅消费新地标。在此背景下，滨江高端居住区将利用“文旅+消费”产业效能驱动区域崛起。

>>>文旅产业吸附客群带动就业，改善置业呼唤高端产品匹配。

从产业导入、产业聚集到产业链布局，滨江高端居住区文旅版图正呼之欲出。9月19日全面开业的融创文旅城，拥有全球最大室内娱雪区，全球首创天府文化风格风情小镇，拥有乐园、星级酒店群、国际会议中心等丰富业态，提供全时、全季、全家的天府文化欢聚新场景，对区域品质提升有着多维度支撑作用。

数据显示，截至目前，都江堰市的旅游从业人数已经占到当地从业人员总数的36.52%，农民（居民）因发展旅游业获得的收入占人均可支配收入的 13.46%。其中，融创文旅城目前已经提供了3000个就业岗位。

随着文旅配套的不断呈现，不仅吸引了全国旅游客群，也创造众多就业机会，区域内的产业集聚性和人口辐射能力直线攀升，为改善置业带来机会。

融创文旅城实景图

>>>超过1400万人次/年流量，区域的商业动能365天都在运转。

文化是支撑旅游的基础，商业能促进旅游人口再消费。

约74万㎡的文旅城配套，预计每年会有1400万人次的游客量，原住居民消费、周末家庭出游、外地来蓉游玩等消费势力齐聚。此外，滨江高端居住区强调“商”的能动性，着力于消费场景的营造，做强消费品质，实现本地“主人”和外来“客人”的持续消费，让消费盛景365天不落幕。

TOD赋能

是滨江高端居住区“崛起”的引擎力

今年首批16个TOD项目已全部完成一体化城市设计并陆续进入施工阶段，成都TOD建设驶入“快车道”。位于三圈层的都江堰也不甘落后，2019年12月22日已开工3个TOD项目，分别设在都江堰高铁站、壹街区站和永丰站。

与成都很多依托地铁站打造的TOD不一样。位于滨江高端居住区的都江堰高铁站TOD，将承担成灌铁路、成都至都江堰市域铁路、都江堰M-TR旅游客运专线、都四线及长途客运交通中转，是都江堰门户枢纽和川西旅游集散地。项目占地约360亩，将集合文旅休闲体验、精品 IP 商业群落、康旅度假居住三大功能，打造“都市会客厅”和“时尚文化都会”。

如同香港九龙站TOD模式建设推动区域从一片荒芜变成香港商业中心，日本东京的二子玉川站TOD，成功打造享誉世界的地标……

滨江高端居住区完全有潜能借助TOD开发这把“金钥匙”，消灭区域的最大配套短板，促使商、住、医、教实现更便利运转，为区域的产业、经济、人口发展带来直接推动作用。

416亩公园墅居大城

是滨江高端居住区“崛起”的激活力

区域资源、TOD开发、产业利好、高净值人口带来的置业与消费需求，这些都是滨江高端居住区能够“崛起”的关键因素，还需等待一个代表性项目来激活区域。

刚刚亮相的交投绿城·明月青城位于走马河岸，紧邻滨江幼儿园，距离融创文旅城约2.5km，距离都江堰TOD枢纽、李冰小学约1.5km。作为滨江高端居住区不折不扣的重量级项目，交投绿城·明月青城的影响将主要发挥在两方面：

一是体量+品牌

占地416亩的交投绿城·明月青城，属于区域内最大体量的纯居项目，在未来5-10年甚至更长的时间维度内，可以更充分地享受城市红利。大盘背后，更有成都交投+绿城中国两大实力房企加持，其物业价值增长速度和空间，都远高于普通规模的项目。

交投绿城·明月青城效果图

二是产品

目前滨江高端居住区的产品停留在硬件升级方面，但在物业服务、小区内部配套方面相对较弱。创新生活理念，创造多元复合产品，交投绿城·明月青城项目在积极尝试重塑都江堰生活空间，重构都江堰居住价值。项目将如何落地、产品有哪些特色？下一篇，锐理君将继续跟踪分析。