达坂城区昆仑域风水(昆仑山风水)


我们今天要看的项目是华润

目前在北京市区具有里程碑意义的豪宅项目-昆仑玉;也是南城第一高档住宅。(名头就是辣么大

01

项目介绍

华润昆仑域是2015年华润地产联合招商蛇口,平安不动产及九龙仓地产在亚林西拿下的地王项目,位于菜户营桥东南角,西临京开高速,东临规划中的京开东路,折合楼面价格3.7万/平。整个项目全部由2栋25层高层和2栋16层高层及若干叠拼产品构成,项目首期开盘北侧25层高层产品共200套房源。

位置示意图

昆仑域项目效果图

项目规划图

道路规划设计图(规划有所变动,亚林西街升级为京开东路双向8车道)

02

周边配套

01

交通

公交:周围有 玉泉营桥北、 菜户营桥南、菜户营桥东、玉泉营桥、菜户营桥等公交站。49路、352路、381路、401路、676路、937路、5路、59路、717路、456路等公交车均经过。

地铁:最近的为10号线草桥站以及4号线马家堡站。

自驾:项目最方便的路为马家堡东路,但绕道较远。

02

商业

不远处的西铁营万达广场处于建设中,还未开业。

03

医院

最近的三甲医院为首都医科大学附属北京佑安医院,然后就是博爱医院。

03

楼盘分析

此次开盘的200套房为10#及11#号楼的145和185户型,赠送面积在30平米左右,得房率非常高,层高3.15m。户型较为中规中矩,185平户型与145平类似,145为3+1户型,而185则为4+1户型。下面我们分别分析一下2种户型。

145户型:

初入大门,我们发现一个非常好的一点,电梯和大门不相对,这样做可以防止家庭财气外露;进门口是玄关,此处恰到好处地将餐厅与客厅分离;进入客厅部分,我们可以发现,此户型符合人们比较钟爱的眼镜户型,即主次卧+客厅朝南,主卧符合改善型客户喜爱的套房设计(包括独立卫生间+独立衣帽间)。主卧面宽达到3.6m的尺度,同时主卧南侧有5.76平赠送面积,客厅的面宽达到4.2m的尺度,在145平这个面积的同类产品中没有突出亮点,客厅的南向也有6平多的赠送面积,次卧面积3m面宽尺度一般。当然咋一眼看,整个房子的南侧部分也有缺陷,即主次卧门开在客厅处,使得整个客厅并不完整,同时就风水看来,主次卧门相对易造成家庭内部拌嘴。北侧餐厅部分,我们可以发现客卧部分面积不算很大,赠送面积较南侧部分小很多,客卧侧的卫生间为半明卫这点值得夸赞。客厅北侧的设备平台为整个的赠送面积,最大的亮点是赠送面积部分为双侧观光玻璃设计,增加了采光尺度,而餐厅另一侧的厨房尽头有大约5平米的赠送面积完全可以当作保姆房。整个房子户型满足了初级豪宅的尺度和功能性,麻雀虽小五脏俱全。

185平:

185平的户型与145户型异曲同工,尺度更大,赠送面积更多,尤其客厅的尺度达到了4.8m的尺度;南半部分最大优点就是保证了一侧客厅墙的完整性,同时主次卧都有独立的卫生间,不至于向145平户型需要穿越整个玄关去次卧厕所。书房部分南北侧皆有窗户,保证了书房的采光,书房可以通过主卧厕所与衣帽间的门直通卧室,让业主更感便捷性。当然房子也有槽点,客卧的门与厨房相对,风水不是很好,其他部分的结构与145户型类似。

样板间效果欣赏图:

04

售楼处赏析

整个售楼处呈不同于西山天憬和泰禾拾景园的新中式风格,整个园林仍呈现古典园林风格,亦水亦景亦园林,在喷云吐雾中犹如仙人驾鹤而来,而外墙红色学院派扔不失华润常用风格,结合古典与学院风格,将整个售楼处体现得尊贵大气。

05

项目评价

项目优点:

  1. 整个项目位于2.5环位置,距离正在建设的丽泽商务区非常近,属于产业环抱区域,在4环里限制拍地的今天,有这么一块地建设改善型住宅非常难得。

  2. 小区容积率大约2.2,属于中等密度社区,项目除西侧京开路为8车道,切有政策房隔音,其他方向皆不为主干道,噪声影响不大。

  3. 小区户型较好,且作为开发商华润较为出名,未来小区的溢价率较高,更难能可贵的是在北京新房日趋稀少,且日趋6环化的今天,昆仑域的品质+地段确实很博人眼球。

整个项目位于2.5环位置,距离正在建设的丽泽商务区非常近,属于产业环抱区域,在4环里限制拍地的今天,有这么一块地建设改善型住宅非常难得。

小区容积率大约2.2,属于中等密度社区,项目除西侧京开路为8车道,切有政策房隔音,其他方向皆不为主干道,噪声影响不大。

小区户型较好,且作为开发商华润较为出名,未来小区的溢价率较高,更难能可贵的是在北京新房日趋稀少,且日趋6环化的今天,昆仑域的品质+地段确实很博人眼球。

项目缺点:

  1. 目前看小区位于京开高速东侧,交通不是很便捷,同时项目北侧为凉水河,道路非常狭窄。而目前14号线西铁营站和西铁营万达广场并没有建好,公共交通和商业配套为0,并且项目整个区域仍在建设中,灰土较大。项目较为方便的路线则为项目最东侧的马家堡东路,但是需要绕道较远。

  2. 项目东侧为东西向的两限房,对于整个项目的风水来看并不会好,同时影响下午时整个南向的采光,而高层的楼间距较小使得低楼层的采光受到很大的影响。

  3. 高压线紧邻项目,对于购房人的心理影响较大,至于何时高压线入地,未知!

  4. 由于北京市政府新政,拍卖的地块规定大街区化,今后整个项目是否与外界隔开,活着用绿植隔开还未知,但是可以肯定的是如果真的完全开放,那么社区的品质将大大打折扣。

目前看小区位于京开高速东侧,交通不是很便捷,同时项目北侧为凉水河,道路非常狭窄。而目前14号线西铁营站和西铁营万达广场并没有建好,公共交通和商业配套为0,并且项目整个区域仍在建设中,灰土较大。项目较为方便的路线则为项目最东侧的马家堡东路,但是需要绕道较远。

项目东侧为东西向的两限房,对于整个项目的风水来看并不会好,同时影响下午时整个南向的采光,而高层的楼间距较小使得低楼层的采光受到很大的影响。

高压线紧邻项目,对于购房人的心理影响较大,至于何时高压线入地,未知!

由于北京市政府新政,拍卖的地块规定大街区化,今后整个项目是否与外界隔开,活着用绿植隔开还未知,但是可以肯定的是如果真的完全开放,那么社区的品质将大大打折扣。

06

总结

昆仑域和中国玺一对难兄难弟本应作为豪宅产品以12万价格开盘,却被2017年这次北京市有史以来最严厉的调控打乱了,昆仑域2016年10月首次建委报价11万精装被打回,2016年3月分别以9.6万和9.4万精装均价上报再次被打回;6月15日开盘的中国玺192套房源的均价只有7.945万/平,虽然毛坯,且147平的大两居户型很差,但依然一房难求;由于昆仑域一直宣称8万开盘,所以不少人鉴于昆仑域品质户型更好转而等待昆仑域,使得部分无关系,未交茶水费的买家捡漏购得中国玺。但由于西铁营地块最高8.3万的限价和永定门外地块9.3万的限价,似乎看到了北京建委对于审批政策的放松,昆仑域从3月份申报的精装到今天的9.5-10万毛坯,使得部分买家等不及而选择了南四环外的首开华润城项目(同为华润操盘项目),整个项目如果真的以这个价格算下来,即便145的面积,装修+购房+契税后房子的总成本也要在1500万以上,如果使用杠杆的话,包括利息的话成本更高。

我相信北京商品房的房价还是有空间的;但未来的价格大概率的是平稳或者缓涨,至于2016年出现的疯长可以判断基本不再可能了。北京市的二手房刚需价格目前大约400多万可以买个两居室,而由于二手房网签价格较低,使得所谓的3.5成首付基本不太可能,所以普遍的首付应该在200万左右,200万对于北京家庭来说可能不是一个很大的数目,但是对于外地家庭来说200万是一个家庭一辈子无法企及的金额,我倒认为目前的价格还是大部分家庭可以承受的,但是如果价格再继续疯狂增长,很难保证整个购房链条不断掉。因此个人对未来房价的看法是缓增长模式,通过不断增长的收入来稀释泡沫。

8月5日昆仑域项目开盘了,不出意外整个项目据说人山人海,当然全部都是关系户购房,145户型为100套,158户型25套(11号楼东边户),剩下为185平。全部房源为毛坯开售,145平均价9.65万,靠近西侧两限房处185平为9万,剩余部分为9.3万。据说共有500人在现场,但是摇号仅300号,145总价约1400万,185平约为1700多万。当然此期开盘日光。与此同时,早一日开盘的中国玺洋房二期134套毛坯(185,197及218户型)也日光(同样关系户盘),开盘前需要1000万银行存款冻结;宋家庄的北京金茂府(76套高层为198,213,225户型,均价9.5万精装交房,12套别墅270平起,毛坯交房),同样需要1000万的存款证明,再次日光。当然这个盘也侧面反应出了北京购房者潜在的购买力和改善型住房需求。限价商品房和共产房的品质(房屋质量及街区化管理)对于将来手头紧张的人而言确实满足了居者有其屋的需求;但是对于讲究品质,还有希望100%产权的购房者而言,并没有那么大的吸引力,换个角度而言,真正的购房者没有人只考虑自住的,他一定是在住的同时希望考虑升值的问题。共有产权房新政的出台彻底抹杀了投资客对于投资的幻想,将房子满足住的需求,限价商品房位置更好,相信很快也会实施类似政策,彻底堵住政策房的投资需求。那么这个政策也会更利好商品房需求,毕竟商品房更多是偏向改善,新拍地块的政策要求也更加凸显了商品房的稀缺性。


免责声明
    以上文章转载自互联网,文章内容仅供参考,不构成建议,也不代表百科学社赞同其观点。如有侵权请联系755934052@qq.com,提供原文链接地址以及资料原创证明,本站将会立即删除

版权声明:本文内容由互联网用户自发贡献,该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容, 请通知我们,一经查实,本站将立刻删除。